Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Klimaschutz – Zwingt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz den Vermieter zur Aufrechterhaltung einer bestimmten Beheizungsart? ←→
Bei der Abrechnung über die Vorauszahlungen ist nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB 2. HS der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vom Vermieter zu beachten. Damit soll vor dem Hintergrund der in letzter Zeit immer stärker steigenden Betriebskosten und zum Schutz der Umwelt durch einen sparsamen Umgang mit Energieressoursen sichergestellt werden, dass der Vermieter bei der Bewirtschaftung gewissen Grenzen unterliegt.
Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bildet insoweit ein Korrektiv für die Zulässigkeit der Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, da ansonsten die Gefahr besteht, dass der Vermieter kein eigenes Interesse an einer sparsamen Bewirtschaftung hat, weil die Kosten für ihn durchlaufende Posten sind.
Richtig ist, dass der Vermieter hierbei einen gewissen Ermessenspielraum hat, d. h. möglichst wirtschaftlich mit einem Blick auf ein angemessenes Kosten- Nutzenverhältnis handeln muss. Hierzu gehört auch die Angemessenheit der Leistung und der Entgelte, sodass der Vermieter nicht immer die günstigste Lösung wählen muss (Staudinger/Artz § 556 BGB, Rdn 91 bei juris).
Vor allem die Grundsatzentscheidung zur Wahl einer bestimmten Heizungsart (Gas, Öl, Blockkraftwerk oder Fernwärme) ist derart komplex und die Kosten können sich in der Zukunft unplanbar entwickeln, dass nach der Rechtsprechung des BGH der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit den Vermieter nicht zur Wahl einer bestimmten Versorgungsart zwingt (BGH WUM 2007, 700; LG Berlin GE 2008, 1561).
Zur Ermittlung der günstigsten Anbieter muss ein Vermieter also auch nicht in jedem Fall Vergleichsangebote einholen oder gar entsprechende Leistungen ausschreiben. Dies ist allerdings nicht unumstritten (vgl. einerseits Staudinger/Artz a. a. O, Rnd. 91; andererseits AG Zossen WUM 2012, 555 bei fünffach höheren Kosten als üblich; Langenberg WUM 2001, 531).
Letztlich ist dies eine Frage des Einzelfalls, dies sich nach dem Umfang der zu übertragenden Aufgaben, dem Vorhandensein langjähriger Geschäftsbeziehungen zu einem bestimmten Vertragspartner und der Größe des Wohnungsbestandes richten dürfte. Solange die Rechnung eines Drittlieferanten nicht offenkundig falsch ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, unklare Einzelheiten auf dem Rechtsweg zu klären, bevor er die Kosten an seine Mieter weitergibt. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist aber verletzt, wenn der Vermieter durch Zwischenschaltung einer juristischen Person, deren Gesellschafter er ist, erhöhte Preise für die Energielieferungen verlangt (Staudinger/Artz a. a. O. mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).
So darf ein Vermieter bei seiner Auswahlentscheidung neben dem reinen Kostengesichtspunkt auch andere Kriterien berücksichtigen, wobei es nach Wall, Betriebskosten- und Heizkostenkommentar 5. Auflage 2020 Rdn. 1085 bei juris aktuell zurzeit ungeklärt ist, ob etwa „der Bezug von teurem Strom aus erneuerbaren Energien gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen kann“.
Zu dieser Frage, ob der Vermieter ausschließlich Strom aus erneuerbaren Energien beziehen kann, welcher deutlich teurer ist als der Bezug herkömmlichen Stroms, vertritt Wall die Auffassung, dass spätestens seit der Reaktorkatastrophe in Japan und dem Wandel in der Energiepolitik in Deutschland das Umschwenken auf erneuerbare Energien durch den Vermieter eine Entscheidung ist, welche der Mieter zu akzeptieren hat (Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar 5. Auflage 2020 unter Rdn. 4116 bei juris).
In dieser zutreffenden Rechtsauffassung sieht sich Wall auch durch eine Stellungnahme von Winkler WUM 2011 Seite 203/204 bestärkt, in welcher letzterer die Auffassung vertreten hat, dass ein Vermieter, der ein strikter Kernkraftgegner ist, nicht verpflichtet sein kann, den billigsten Strom aus Kernenergie zu beziehen, sondern durchaus auch den wesentlich teureren Strom aus erneuerbaren Energien.
Wenn man diese bereits vor 10 Jahren vertretene Rechtsauffassung im Hinblick auf aktuelle Diskussionen fortschreibt, so muss ein Vermieter auch im Hinblick auf die aktuellen, technischen Fortentwicklungen allgemein einen größeren Ermessenspielraum haben auf saubere Energie zu wechseln.
Gleiches muss nach diesseitiger Auffassung auch gelten, wenn ein grundliegender Wechsel in der Versorgungsart angestrebt wird, d. h. von klimaschädlichen Heizstoffen etwa auf umweltfreundlicheres Biogas-Methangas erfolgen soll.
Abgesehen davon, dass dies im Hinblick auf höhere Umlagen (CO²-Steuer etc.) langfristig für den Mieter sogar Ersparnisse bringen kann, kann nach diesseitiger Auffassung der Mieter nicht intervenieren, soweit die Umstellung zunächst durchaus dazu führen kann oder auch führen wird, dass sich die Heizkosten durchaus erheblich erhöhen.
Da die Ampel-Koalition den Klimaschutz auf ihre Fahnen geschrieben hat, sind hier sicherlich zukünftig weitere Initiativen zu erwarten, mit denen das Thema einer Umstellung der Heizungsart auf weniger klimaschädliche Versorgung an Fahrt aufnehmen dürfte. Hier benötigen die Vermieter Rechtssicherheit um bereits vor Abschluss entsprechender Verträge bei einem Versorgungswechsel Klarheit zu haben, dass die Umlage zukünftig entstehender Kosten auch gesichert ist. Ansonsten könnten die gesetzgeberischen Ziele eines verbesserten Klimaschutzes an der Hürde des Wirtschaftlichkeitsgebots scheitern.
Auch vor diesem Hintergrund muss dem Vermieter (auch) zukünftig ein weitgehendes Ermessen eingeräumt werden.