1. Ab wann und unter welchen Voraussetzungen ist die Mietpreisbremse wirksam ?

Der Bundestag hat am 05. März 2015 das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrates im April gilt als sicher, so dass das neue Gesetz zum 01. Juni 2015 in Kraft treten kann. Konkret wirksam werden die Regelungen dann, wenn auch die Länder die zugehörigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der Gebiete mit “angespanntem Wohnungsmarkt“ festgelegt haben.

Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in solchen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % angehoben werden darf.

Man verspricht sich hiervon einen Dämpfungseffekt bezüglich des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten.

Wichtige Ausnahmen sind nach dem Gesetz gemäß § 556 f BGB Neubauwohnungen, d.h. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet worden sind bzw. werden. Außerdem findet die Mietpreisbremse keine Anwendung auf eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (vgl. dazu noch unten Ziffer 8.).

2. Wie ist die Ermittlung angespannter Wohnungsmärkte geregelt ?

 

Nach der Legaldefinition des § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB soll ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dabei sind in dem Gesetzes vier Szenarien aufgeführt, welche eine solche Annahme stützen:

 

1. Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich.
3. Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wurde.
4. Bei geringem Leerstand besteht zugleich eine große Nachfrage.

 

Die Umsetzung der Vorschrift setzt damit eine umfassende Untersuchung des Wohnungsmarktes durch den Verordnungsgeber voraus. In der Gesetzesbegründung zur Drucksache 18/3121, welche Sie im Internet etwa auf der Seite des Deutschen Bundestages ersehen können, werden zum Beleg eines angespannten Wohnungsmarktes beispielhaft Tabellen über die Entwicklung der Neuvermietungsangebote für Berlin vorgelegt, wonach die Abweichung – abhängig von einzelnen Stadtteilen – zwischen 3,7 % und 12,1 % lag.

 

Bekanntlich existiert schon jetzt bei der Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen eine ähnliche Regelung in § 558 Abs. 3 BGB zur sogenannten Kappungsgrenze. Auch dort werden Landesregierungen ermächtigt, durch Verordnung für die Dauer von jeweils fünf Jahren bestimmte Gebiete mit einer unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen auszuweisen, in denen im laufenden Mietverhältnis statt der üblichen Kappungsgrenze von 20 % nur ein Erhöhungssatz von 15 % erlaubt ist.

 

Es besteht aber wohl die übereinstimmende Auffassung, dass die Anforderungen an die Ausweisung entsprechend “angespannter Wohnungsmärkte“ bei dem Gesetz über die Mietpreisbremse strenger einzuordnen sein dürften. Aufgrund einer abweichenden Schutzfunktion sind hier schon die verfassungsrechtlichen Anforderungen enger und gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Insofern kann etwa nach einem aktuellen Aufsatz von Herlitz eine Mietpreisbremse für neue Mietverträge nur dann verfassungsrechtlichen Bestand haben, wenn tatsächlich ein geringes Angebot an Wohnraum vorhanden ist und entsprechende Teilmärkte bestimmt werden (ZMR 2014, Seite 262, 265).

 

Letztlich wird dies allerdings in der Verordnung vom jeweiligen Land festgelegt. Für jede Gemeinde oder Gemeindeteil ist gesondert zu prüfen und zu begründen, aus welchen konkreten Gründen angesichts der beispielhaften vier Alternativen hier ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, wobei statistisch gesicherte, nachprüfbare Tatsachen notwendig sein dürften.

 

Auch muss sich aus der Begründung der Verordnung ergeben, welche Gegenmaßnahmen die Landesregierung ergreifen wird, um hier Abhilfe zu schaffen. Da nach der Gesetzesbegründung auch berücksichtigt werden soll, ob die Vertragsparteien die zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können, kann es bei der Entscheidung über den Erlass einer Verordnung auch eine Rolle spielen, ob in der betreffenden Gemeinde ein Mietspiegel existiert. In größeren Städten und Ballungsgebieten wird mit entsprechenden Verordnungen zu rechnen sein.

 

 

3. Ist es wahrscheinlich, dass die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen von 15 % auf 20 % steigen, da die Kriterien eines angespannten Wohnungsmarktes nicht erfüllt sind ?

 

Zu dieser Frage ist zunächst nochmals klarzustellen, dass das neue Gesetz sich mit der Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung freigewordener Wohnungen, d.h. mit neuen, erstmaligen Vertragsabschlüssen befasst.

 

Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB behandelt dagegen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Sie regelt, in welcher Geschwindigkeit eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf, während das neue Gesetz bezüglich der Neuvermietung eine Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete kennt.

 

Insoweit gilt schon bisher seit dem 01.05.2013, dass dabei die übliche Kappungsgrenze von 20 % für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Landesregierung auf 15 % abgesenkt werden kann.

 

Es ist nicht zu erkennen, dass es im Moment eine Diskussion darüber gibt, die entsprechenden Kappungsgrenzen neu zu regeln, noch eine Diskussion darüber, hier engere Voraussetzungen für den Verordnungsgeber zu schaffen, wenn er entsprechende Gebiete ausweisen will.

 

Hessen hat beispielsweise zum 18.10.2014 eine Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Erhöhung von Bestandsmieten eingeführt, in denen 30 Städten und Gemeinden bestimmt wurden, bei denen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei Bestandsmieten auf 15 % abgesenkt wurden. Die entsprechende Verordnung gilt bis zum Ablauf des 17. Oktober 2019.

 

In der aktuellen Diskussion ist nicht zu erkennen, dass in der Politik Bereitschaft bestünde, zu Gunsten von Vermietern entsprechenden Mieterschutz einzuschränken.

 

 

4. Wie soll die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher geregelt werden ?

 

Im Zweifel wird die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mietpreisbegrenzung des neuen § 556 d Abs. 1 BGB nach den selben Kriterien zu ermitteln sein, wie bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB.

 

 

 

 

Sofern ein Vermieter geltend machen will, die ortsübliche Einzelmiete für sein Objekt liege oberhalb des Mittelwerts der Mietspiegelspanne, muss er auch hier wohnwerterhöhende Kriterien vortragen. Die Gerichte werden – nicht anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB – die Höhe der ortsüblichen Miete vielfach klären müssen, was meist mit einem hohen Aufwand verbunden sein wird. Dies gilt insbesondere für Gemeinden, in denen kein Mietspiegel existiert. Deshalb wird die Erstellung von Mietspiegeln künftig noch eine größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen, als dies schon bisher der Fall ist. Der Mietspiegel wird “zur entscheidenden Größe“ (FAZ 06. März 2015).

 

Nach § 558 d Abs. 3 BGB begründet ein qualifizierter Mietspiegel eine (wiederlegbare) Vermutung dafür, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Beim einfachen Mietspiegel kommt den darin enthaltenen Angaben nach der Rechtsprechung des BGH immerhin eine Indizwirkung zu. Regelmäßig wird sich die Frage nach der Mietpreisbremse in Städte stellen, in welchem entsprechende qualifizierte oder einfache Mietspiegel existieren.

 

Nach Angaben von Justizminister Maas vom 25.02.2015 ist auch zum Thema Mietspiegel beabsichtigt, ein neues Gesetz vorzulegen, in denen die Kriterien zur Erstellung von Mietspiegeln überarbeitet werden.

 

Sollten Gebiete ausgewiesen werden, in denen kein Mietspiegel existiert, kann im Streitfall, ob die 10 %-Grenze überschritten ist, gemäß § 558 a BGB alternativ auf Auskünfte aus eine Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei Vergleichswohnungen und deren Entgelte Bezug genommen werden. Dann muss eben auf diese zum Teil kostenintensive Weise die ortsübliche Miete ermittelt werden.

 

 

5. Wie werden Teilinklusiv- oder Pauschalmietverträge behandelt ?

 

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, so darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten.

 

In den herkömmlichen Mietspiegeln werden allerdings die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis hier mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden in der Inklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Die Betriebskosten werden aus der Inklusivmiete heraus gerechnet, der verbleibende Rest auf das Niveau der ortsüblichen Grundmiete erhöht und die Betriebskosten wieder hinzugezählt.

 

Bei der Neuvermietung stehen die künftigen Betriebskosten – sofern sie verbrauchsabhängig sind – noch nicht fest. Deshalb stellt sich für den Vermieter die Frage, nach welchem Maßstab er die verbrauchsabhängigen Betriebskosten errechnen soll. Der Rückgriff auf einen Betriebskostenspiegel dürfte wohl ausscheiden, weil dort lediglich Durchschnittswerte ausgewiesen sind, die von den tatsächlich anfallenden Kosten abweichen können. Denkbar ist es, die im vorangegangenen Mietpreis tatsächlich entstandenen Kosten oder die hausüblichen Durchschnittskosten anzusetzen. Nach beiden Methoden ergeben sich nur Annäherungswerte. Dem Vermieter ist insoweit ein Wahlrecht zuzubilligen. Das selbe gilt bei der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete (so: Blank, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2014, Seite 647).

 

 

6. Gibt es eine Laufzeitbeschränkung auf maximal fünf Jahre ?

 

Die Mietpreisbremse soll zum 01.06.2015 in Kraft treten. Der Ermächtigungsgrund für die Länder zur Mietpreisbremse wurde auf fünf Jahre befristet. Die Länder können also ab Inkrafttreten des Gesetzes bis 2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als “angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wird.

 

Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Ermächtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam !

 

Die Bundesregierung hat im übrigen mitgeteilt, dass drei Jahre nachdem die Regelungen zur Mietpreisbremse in der Praxis wirken, man untersuchen will, ob die Regelung ihren Zweck erfüllt und/oder gegebenenfalls weiter notwendig ist.

 

Man kann also heute nicht definitiv sagen, dass 2020 Schluss ist und der Gesetzgeber nicht entsprechende neue Aktivitäten entfalten könnte.

 

 

7. Sind Bestandsmieten geschützt ?

 

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete) höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (d.h. die ortsübliche Miete zzgl. 10 %), so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§ 556 e BGB). Die Vorschrift enthält eine Art Bestandschutz für Vermieter, welche eben bereits bisher eine hohe Miete vereinbart bzw. erwirtschaftet haben.

 

Natürlich gilt wie bisher, dass zu beachten ist, dass nicht ein überhöhter Mietpreis im Sinne von § 5 WiStG vorliegt, welcher ohnehin die teilweise Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung mit dem alten Mieter zur Folge hätte, soweit die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze überschritten wurde. Dies dürfte aber den großen Ausnahmefall darstellen. Im Ergebnis gilt, dass Mietpreisvereinbarungen bis zur Wuchergrenze wirksam sind, was erst bei einer 50 %-igen Überschreitung der ortsüblichen Miete anzunehmen wäre.

 

Das Gesetz weist im übrigen bezüglich der Bestandsmiete noch darauf hin, dass bei der Ermittlung der Vormiete Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, unberücksichtigt bleiben. Man will eben ein kollusives Zusammenwirken mit dem Vormieter zum Nachteil des alten Mieters ebenso vermeiden, wie im Falle behebbarer Mängel die Vertragsmiete und nicht die wegen Minderung zuletzt tatsächlich geschuldete Miete maßgeblich sein soll.

 

 

8. Was bedeutet “umfassend sanierter“ Wohnraum ?

 

Die Mietpreisbremse enthält zwei Ausnahmetatbestände, bei denen auch bei einer Neuvermietung der Vermieter einen freien Mietpreis vereinbaren kann. Zum einen die erstmalige Vermietung nach dem 01.10.2014 genutzter neuer Wohnungen. Zum anderen die Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung.

 

Zum ersten Ausnahmetatbestand sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es nicht um das Gebäude geht, sondern die Regelung wohnungsbezogen ist. Der Ausnahmetatbestand umfasst also nicht nur Neubauten, sondern auch neu geschaffene Wohnungen z.B. durch den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrain-Räumen. Die Ausnahmeregelung soll sicherstellen, dass der Wohnungsbau durch die Begrenzung der Mieten nicht behindert wird.

 

Weiterhin greift die Mietpreisbremse nicht ein, bei der ersten Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen, was nach der Gesetzesbegründung dann vorliegt, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Die Gesetzesbegründung nimmt hierbei auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFlG Bezug.

 

Diese Regelung stellt darauf ab, ob eine Altbauwohnung “unter wesentlichem Bauaufwand“ modernisiert worden ist.

 

Damit bieten sich für die Auslegung von § 556 f Satz 2 zwei Kriterien an: Nämlich zum einen der Zustand der Wohnung nach der Modernisierung und zum anderen der hierfür erforderliche Aufwand.

 

 

 

1. a) Hinsichtlich des Zustands wird zu verlangen sein, dass die Räume hinsichtlich der sanitären und technischen Ausstattung sowie hinsichtlich des Schall- und Wärmeschutzes einer Neubauwohnung entsprechen.

 

1. b) Von einem wesentlichen Bauaufwand kann dann gesprochen werden, wenn die Investition etwa 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (vgl. Bundesverwaltungsgericht 38, 286, 289 f; BGH WUM 2010, Seite 679).

 

Das Zustands- und das Aufwandskriterium müssen beide kumulativ vorliegen, um den strengen Anforderungen des Ausnahmetatbestandes nach § 556 f Satz 2 BGB zu genügen.

 

 

9. Was ist gemeint mit “einfacher“ Modernisierung ?

 

Natürlich ist schon jetzt absehbar, dass es in der Praxis zu Abgrenzungsproblemen zwischen den “umfassend modernisierten“ Wohnungen kommen wird, die überhaupt nicht von dem Gesetz über die Mietpreisbremse betroffen sein sollen und den “einfach modernisierten“ Wohnungen, bei denen § 556 e Abs. 2 BGB eine Vermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % vorsieht und zusätzlich eben noch den nach §§ 559 ff. BGB zu berechnenden Modernisierungszuschlag.

 

Hier kommt man wohl nur mit einer Negativabgrenzung weiter:

 

Modernisierungen sind gemäß der Legaldefinition in § 559 BGB bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

 

 

 

Wenn solche Modernisierungen nicht einen Umfang aufweisen, der eben eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigt und Kosten verursacht, die etwa einem Drittel derjenigen für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen, so dürfte es sich eben nur um eine “einfache Modernisierung“ handeln.

 

Dann ist zumindest eine Miete zu vereinbaren, die der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung zuzüglich dem Modernisierungszuschlag zuzüglich 10 % entspricht (vgl. § 556 e Abs. 2 BGB).

 

 

10. Sind Mieterhöhungen nach § 559 BGB ebenfalls davon betroffen ?

 

Das Gesetz zur Mietpreisbremse regelt die anzusetzende Miete bei einer Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Die Thematik von Mieterhöhungen nach § 559 BGB stellt sich dagegen lediglich in laufenden Mietverhältnissen.

 

Man kann lediglich sagen, dass selbstverständlich Modernisierungen auch weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden und zwar nach den gleichen Regeln, wie in einem bestehenden Mietverhältnis. Sie rechtfertigen eben einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist, da es sinnvoll ist, dass der Vermieter die Wohnung verbessert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist und auch, bevor der neue Mieter die Wohnung übernimmt.

 

Dies soll bei der Kalkulation der Miete auch berücksichtigt werden und berechnet sich eben wie unter Ziffer 9. oben ausgeführt.

 

Auch hier ist im übrigen eine gesetzliche Neuregelung beabsichtigt, wonach Modernisierungskosten statt in Höhe von 11 % künftig nur noch bis 10 % und längstens bis zur Deckung der Aufwendungen umgelegt werden können (Tagesschau 25.02.2015).

 

 

 

11. Unter welchen Voraussetzungen kann ein Mieter Rückerstattungen verlangen ?

 

Wer sich um eine Wohnung in begehrter Lage bewirbt, hat angesichts der Vielzahl der Bewerber oft nicht die Nerven, mit dem Vermieter über die Höhe der Miete zu diskutieren. Wer das trotzdem macht, bekommt oft die Wohnung nicht. Vielfach wird daher den Mietern empfohlen, dass man in jedem Fall den Mietvertrag unterzeichnen und dann später die Miete bezüglich des überhöhten Teils zurückzufordern soll. Soweit die vom Vermieter geforderte Miethöhe gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist die entsprechende Vereinbarung dann teilnichtig und könnte der Mieter den überhöhten Teil zurückverlangen und die zulässige Miete gegebenenfalls auch noch gerichtlich feststellen lassen.

 

• 556 g Abs. 1 BGB den ohnehin geltenden Grundsatz wiederholt, dass eine gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstoßende Vereinbarung unwirksam ist und der Mietvertrag dann lediglich bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalten bleibt und der Mieter nur insoweit verpflichtet ist. Dem Mieter steht dann ein Bereicherungsanspruch zu und kann er – selbst wenn er Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte – trotz §§ 814, 817 Abs. 2 BGB die von ihm zu viel geleistete Miete zurückfordern.

 

• 556 g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt allerdings, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur bestehen soll, wenn er dies zum einen gegenüber dem Vermieter gerügt hat und zum zweiten nur bezüglich solcher Mieten die nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind.

 

Der Vermieter sollte allerdings auch ohne einen solchen Warnhinweis von Anfang an die Preisgrenzen beachten und keinen Mietpreis fordern, welcher bei Geltung des Gesetzes die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.

 

 

 

 

12. Welche juristischen Konsequenzen drohen darüber hinaus ?

 

Nach § 556 g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters zu einer Auskunft über die für die Bemessung der Miete maßgeblichen Umstände verpflichtet.

 

Die insoweit maßgeblichen Tatsachen richten sich nach der Vorschrift, an der die vereinbarte Miete gemessen werden soll. Hier kommen in Betracht in den Fällen des § 556 d BGB die ortsübliche Miete, im Fall des § 556 e Abs. 1 BGB die Vormiete, in den Fällen des § 556 e Abs. 2 BGB die ortsübliche Miete zuzüglich Modernisierungszuschlag, in den Fällen des § 556 f Satz 1 BGB die Umstände, aus denen sich die Bewertung als neu errichtete Wohnung ergibt und schließlich in den Fällen des § 556 f Satz 2 BGB die Umstände, aus denen sich die Einordnung als umfassend modernisierter Wohnraum ergibt.

 

Demgemäß muss der Vermieter in allen Fällen darlegen, welche der in Betracht kommenden Vorschriften für die Mietberechnung heranzuziehen ist, soweit sich dies nicht bereits aus dem Mietvertrag ergibt oder es sich um eine allgemein zugängliche Tatsache handelt.

 

Wenn der Vermieter sich weigert, kann er gegebenenfalls vom Mieter auf Auskunft verklagt werden. Weiterhin sind bei unterbleibender oder falscher Auskunft auch Schadenersatzansprüche denkbar.

 

 

13. Wie wirkt sich das Gesetz auf Zahlungs- und Räumungsklagen aus ?

 

Aus dem Gesetz resultieren unmittelbar keine Besonderheiten. Bei Zweifeln über die Gesetzmäßigkeit des verlangten Mietpreises kann bei Kündigung durch den Vermieter gegebenenfalls ein Verzug ausscheiden, wenn die Minderzahlung auf einen Umstand beruhen würde, den der Mieter nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB).

 

 

 

Für die Annahme eines schuldlosen Irrtums gelten aber strenge Anforderungen und dürfte eine fehlerhafte Vorstellung über die Höhe der zulässigen Miete hierfür in der Regel nicht ausreichen. Dies gilt insbesondere, wenn nicht zuvor entsprechende Auskünfte beim Vermieter eingeholt worden sind, mit denen Zweifelsfragen hätten aufgeklärt werden können.

 

Schon deshalb wird von Seiten des Mieterschutzes auch empfohlen, dass ein Mieter grundsätzlich zunächst zahlen und dann gegebenenfalls überzahlte Miete später zurückfordern soll, um nicht in ein Kündigungs- und Räumungsrisiko zu laufen.

 

Umgekehrt ist in diesem Zusammenhang im übrigen auch denkbar, dass man bei einem Verstoß gegen die mietpreisbegrenzenden Vorschriften durch den Vermieter hierin eine Vertragsverletzung sieht, so dass der Mieter fristlos kündigen und auch einen etwaigen Kündigungsfolgeschaden geltend machen könnte.

 

Wenn ein Mietverhältnis in Folge der Auseinandersetzung die Höhe der geschuldeten Miete zerrüttet ist, könnte der Mieter jedenfalls an diese Möglichkeit denken.

 

 

14. Sind Indexmietverträge das Mittel der Wahl oder gibt es dort beispielsweise bei Erhöhungen nach § 559 BGB Probleme ?

 

Für die Indexmiete gelten die preisbegrenzenden Vorschriften nach § 557 b Abs. 4 BGB grundsätzlich nur für die Ausgangsmiete.

 

Während der Geltung einer Indexmiete ist aber zum einen zu beachten, dass die Miete von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Weiterhin kann eine Erhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt bzw. durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Dies sind in der Regel bauliche Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen beruhen, wie etwa Kanalisationsanschluss, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von Sicherungstüren in Fahrstühlen, Ausbau von Park und Kinderspielplätzen etc. (vgl. im einzelnen Schmitt-Futterer/Börstinghaus § 557 b BGB Rdnr. 40).

 

Die Indexmiete unterliegt also im laufenden Mietverhältnis den bisher bestehenden Einschränkungen. Bei Bestimmung der erstmaligen Höhe der Indexmiete ist die Mietpreisbremse zu beachten.

 

 

15. Das Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete wird signifikant von Neuvermietungen beeinflusst. Das Deckeln müsste auf Dauer zu einem Mietenstopp führen. In das verfassungsrechtlich “in Ordnung“ ?

 

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits zum Anwendungsbereich des § 558 BGB entschieden, dass im Hinblick auf die soziale Dimension des Mietrechts eine Begrenzung der Miethöhe in bestehenden Mietverhältnissen im Grundsatz zulässig ist (vgl. Bundesverfassungsgericht NJW 1986, 1669).

 

Natürlich bezieht sich das Vorhaben der Mietpreisbremse auf Regelungen die für den Abschluss neuer Mietverträge gelten und ist insoweit ein Eingriff in das Eigentumsrecht aus Artikel 14 GG und die durch Artikel 2 GG geschützte Privatautonomie (Vertragsfreiheit). Andererseits wird man eine verhältnismäßige Regelung im Hinblick auf den legitimen Zweck bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu schaffen bzw. zu erhalten, nicht als verfassungswidrig ansehen können. In einem aktuellen Aufsatz (Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, Seite 262 ff.) kommt der Autor daher zur Auffassung, dass die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete zulässig ist.

 

 

 

 

Er führt allerdings aus, dass anders als bei § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB höhere Anforderungen an den Gesetzgeber zu stellen sind, was die exakte Ermittlung entsprechend angespannter Wohnungsmärkte betrifft. Hier bleibt die Entwicklung abzuwarten.