{"id":492,"date":"2015-03-16T19:59:38","date_gmt":"2015-03-16T19:59:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.speiser-kissel.de\/?p=492"},"modified":"2015-03-16T19:59:38","modified_gmt":"2015-03-16T19:59:38","slug":"das-neue-gesetz-zur-daempfung-des-mietanstiegs-fragen-und-antworten-zur-sogenannten-mietpreisbremse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/?p=492","title":{"rendered":"Das neue Gesetz zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs. Fragen und Antworten zur sogenannten Mietpreisbremse."},"content":{"rendered":"
    \n
  1. Ab wann und unter welchen Voraussetzungen ist die Mietpreisbremse wirksam ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Der Bundestag hat am 05. M\u00e4rz 2015 das Gesetz zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrates im April gilt als sicher, so dass das neue Gesetz zum 01. Juni 2015 in Kraft treten kann. Konkret wirksam werden die Regelungen dann, wenn auch die L\u00e4nder die zugeh\u00f6rigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der Gebiete mit \u201cangespanntem Wohnungsmarkt\u201c festgelegt haben.<\/p>\n

    Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zul\u00e4ssige Miete in solchen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt h\u00f6chstens auf das Niveau der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete zuz\u00fcglich 10 % angehoben werden darf.<\/p>\n

    Man verspricht sich hiervon einen D\u00e4mpfungseffekt bez\u00fcglich des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten.<\/p>\n

    Wichtige Ausnahmen sind nach dem Gesetz gem\u00e4\u00df \u00a7 556 f BGB Neubauwohnungen, d.h. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet worden sind bzw. werden. Au\u00dferdem findet die Mietpreisbremse keine Anwendung auf eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (vgl. dazu noch unten Ziffer 8.).<\/p>\n


    \n<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Wie ist die Ermittlung angespannter Wohnungsm\u00e4rkte geregelt ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n

      Nach der Legaldefinition des \u00a7 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB soll ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist. Dabei sind in dem Gesetzes vier Szenarien aufgef\u00fchrt, welche eine solche Annahme st\u00fctzen:<\/p>\n

       <\/p>\n

        \n
      1. Die Mieten steigen deutlich st\u00e4rker als im bundesweiten Durchschnitt.<\/li>\n
      2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte \u00fcbersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich.<\/li>\n
      3. Die Wohnbev\u00f6lkerung w\u00e4chst, ohne dass durch Neubaut\u00e4tigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wurde.<\/li>\n
      4. Bei geringem Leerstand besteht zugleich eine gro\u00dfe Nachfrage.<\/li>\n<\/ol>\n

         <\/p>\n

        Die Umsetzung der Vorschrift setzt damit eine umfassende Untersuchung des Wohnungsmarktes durch den Verordnungsgeber voraus. In der Gesetzesbegr\u00fcndung zur Drucksache 18\/3121, welche Sie im Internet etwa auf der Seite des Deutschen Bundestages ersehen k\u00f6nnen, werden zum Beleg eines angespannten Wohnungsmarktes beispielhaft Tabellen \u00fcber die Entwicklung der Neuvermietungsangebote f\u00fcr Berlin vorgelegt, wonach die Abweichung \u2013 abh\u00e4ngig von einzelnen Stadtteilen \u2013 zwischen 3,7 % und 12,1 % lag.<\/p>\n

         <\/p>\n

        Bekanntlich existiert schon jetzt bei der Mieterh\u00f6hung in laufenden Mietverh\u00e4ltnissen eine \u00e4hnliche Regelung in \u00a7 558 Abs. 3 BGB zur sogenannten Kappungsgrenze. Auch dort werden Landesregierungen erm\u00e4chtigt, durch Verordnung f\u00fcr die Dauer von jeweils f\u00fcnf Jahren bestimmte Gebiete mit einer unzureichenden Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen auszuweisen, in denen im laufenden Mietverh\u00e4ltnis statt der \u00fcblichen Kappungsgrenze von 20 % nur ein Erh\u00f6hungssatz von 15 % erlaubt ist.<\/p>\n

         <\/p>\n

        Es besteht aber wohl die \u00fcbereinstimmende Auffassung, dass die Anforderungen an die Ausweisung entsprechend \u201cangespannter Wohnungsm\u00e4rkte\u201c bei dem Gesetz \u00fcber die Mietpreisbremse strenger einzuordnen sein d\u00fcrften. Aufgrund einer abweichenden Schutzfunktion sind hier schon die verfassungsrechtlichen Anforderungen enger und gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Insofern kann etwa nach einem aktuellen Aufsatz von Herlitz eine Mietpreisbremse f\u00fcr neue Mietvertr\u00e4ge nur dann verfassungsrechtlichen Bestand haben, wenn tats\u00e4chlich ein geringes Angebot an Wohnraum vorhanden ist und entsprechende Teilm\u00e4rkte bestimmt werden (ZMR 2014, Seite 262, 265).<\/p>\n

         <\/p>\n

        Letztlich wird dies allerdings in der Verordnung vom jeweiligen Land festgelegt. F\u00fcr jede Gemeinde oder Gemeindeteil ist gesondert zu pr\u00fcfen und zu begr\u00fcnden, aus welchen konkreten Gr\u00fcnden angesichts der beispielhaften vier Alternativen hier ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, wobei statistisch gesicherte, nachpr\u00fcfbare Tatsachen notwendig sein d\u00fcrften.<\/p>\n

         <\/p>\n

        Auch muss sich aus der Begr\u00fcndung der Verordnung ergeben, welche Gegenma\u00dfnahmen die Landesregierung ergreifen wird, um hier Abhilfe zu schaffen. Da nach der Gesetzesbegr\u00fcndung auch ber\u00fccksichtigt werden soll, ob die Vertragsparteien die zul\u00e4ssige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln k\u00f6nnen, kann es bei der Entscheidung \u00fcber den Erlass einer Verordnung auch eine Rolle spielen, ob in der betreffenden Gemeinde ein Mietspiegel existiert. In gr\u00f6\u00dferen St\u00e4dten und Ballungsgebieten wird mit entsprechenden Verordnungen zu rechnen sein.<\/p>\n

         <\/p>\n

         <\/p>\n

          \n
        1. Ist es wahrscheinlich, dass die Kappungsgrenzen f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen von 15 % auf 20 % steigen, da die Kriterien eines angespannten Wohnungsmarktes nicht erf\u00fcllt sind ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

           <\/p>\n

          Zu dieser Frage ist zun\u00e4chst nochmals klarzustellen, dass das neue Gesetz sich mit der Begrenzung der Mieth\u00f6he bei Wiedervermietung freigewordener Wohnungen, d.h. mit neuen, erstmaligen Vertragsabschl\u00fcssen befasst.<\/p>\n

           <\/p>\n

          Die Kappungsgrenze nach \u00a7 558 BGB behandelt dagegen Mieterh\u00f6hungen im laufenden Mietverh\u00e4ltnis. Sie regelt, in welcher Geschwindigkeit eine Miete bis auf das Niveau der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf, w\u00e4hrend das neue Gesetz bez\u00fcglich der Neuvermietung eine Grenze von 10 % \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete kennt.<\/p>\n

           <\/p>\n

          Insoweit gilt schon bisher seit dem 01.05.2013, dass dabei die \u00fcbliche Kappungsgrenze von 20 % f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen im laufenden Mietverh\u00e4ltnis in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Landesregierung auf 15 % abgesenkt werden kann.<\/p>\n

           <\/p>\n

          Es ist nicht zu erkennen, dass es im Moment eine Diskussion dar\u00fcber gibt, die entsprechenden Kappungsgrenzen neu zu regeln, noch eine Diskussion dar\u00fcber, hier engere Voraussetzungen f\u00fcr den Verordnungsgeber zu schaffen, wenn er entsprechende Gebiete ausweisen will.<\/p>\n

           <\/p>\n

          Hessen hat beispielsweise zum 18.10.2014 eine Kappungsgrenze nach \u00a7 558 Abs. 3 Satz 2 BGB f\u00fcr die Erh\u00f6hung von Bestandsmieten eingef\u00fchrt, in denen 30 St\u00e4dten und Gemeinden bestimmt wurden, bei denen die Kappungsgrenze f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen bei Bestandsmieten auf 15 % abgesenkt wurden. Die entsprechende Verordnung gilt bis zum Ablauf des 17. Oktober 2019.<\/p>\n

           <\/p>\n

          In der aktuellen Diskussion ist nicht zu erkennen, dass in der Politik Bereitschaft best\u00fcnde, zu Gunsten von Vermietern entsprechenden Mieterschutz einzuschr\u00e4nken.<\/p>\n

           <\/p>\n

           <\/p>\n

            \n
          1. Wie soll die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete rechtssicher geregelt werden ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

             <\/p>\n

            Im Zweifel wird die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete bei der Mietpreisbegrenzung des neuen \u00a7 556 d Abs. 1 BGB nach den selben Kriterien zu ermitteln sein, wie bei der Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 558 BGB.<\/p>\n

             <\/p>\n

             <\/p>\n

             <\/p>\n

             <\/p>\n

            Sofern ein Vermieter geltend machen will, die orts\u00fcbliche Einzelmiete f\u00fcr sein Objekt liege oberhalb des Mittelwerts der Mietspiegelspanne, muss er auch hier wohnwerterh\u00f6hende Kriterien vortragen. Die Gerichte werden \u2013 nicht anders als bei der Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 558 BGB \u2013 die H\u00f6he der orts\u00fcblichen Miete vielfach kl\u00e4ren m\u00fcssen, was meist mit einem hohen Aufwand verbunden sein wird. Dies gilt insbesondere f\u00fcr Gemeinden, in denen kein Mietspiegel existiert. Deshalb wird die Erstellung von Mietspiegeln k\u00fcnftig noch eine gr\u00f6\u00dfere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen, als dies schon bisher der Fall ist. Der Mietspiegel wird \u201czur entscheidenden Gr\u00f6\u00dfe\u201c (FAZ 06. M\u00e4rz 2015).<\/p>\n

             <\/p>\n

            Nach \u00a7 558 d Abs. 3 BGB begr\u00fcndet ein qualifizierter Mietspiegel eine (wiederlegbare) Vermutung daf\u00fcr, dass die darin bezeichneten Entgelte die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete wiedergeben. Beim einfachen Mietspiegel kommt den darin enthaltenen Angaben nach der Rechtsprechung des BGH immerhin eine Indizwirkung zu. Regelm\u00e4\u00dfig wird sich die Frage nach der Mietpreisbremse in St\u00e4dte stellen, in welchem entsprechende qualifizierte oder einfache Mietspiegel existieren.<\/p>\n

             <\/p>\n

            Nach Angaben von Justizminister Maas vom 25.02.2015 ist auch zum Thema Mietspiegel beabsichtigt, ein neues Gesetz vorzulegen, in denen die Kriterien zur Erstellung von Mietspiegeln \u00fcberarbeitet werden.<\/p>\n

             <\/p>\n

            Sollten Gebiete ausgewiesen werden, in denen kein Mietspiegel existiert, kann im Streitfall, ob die 10 %-Grenze \u00fcberschritten ist, gem\u00e4\u00df \u00a7 558 a BGB alternativ auf Ausk\u00fcnfte aus eine Mietdatenbank, ein mit Gr\u00fcnden versehenes Gutachten eines \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen oder auf drei Vergleichswohnungen und deren Entgelte Bezug genommen werden. Dann muss eben auf diese zum Teil kostenintensive Weise die orts\u00fcbliche Miete ermittelt werden.<\/p>\n

             <\/p>\n

             <\/p>\n

              \n
            1. Wie werden Teilinklusiv- oder Pauschalmietvertr\u00e4ge behandelt ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

               <\/p>\n

              Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, so darf diese die orts\u00fcbliche Inklusivmiete h\u00f6chstens um 10 % \u00fcberschreiten.<\/p>\n

               <\/p>\n

              In den herk\u00f6mmlichen Mietspiegeln werden allerdings die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterh\u00f6hungsverfahren behilft sich die Praxis hier mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tats\u00e4chlich entstehenden in der Inklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Die Betriebskosten werden aus der Inklusivmiete heraus gerechnet, der verbleibende Rest auf das Niveau der orts\u00fcblichen Grundmiete erh\u00f6ht und die Betriebskosten wieder hinzugez\u00e4hlt.<\/p>\n

               <\/p>\n

              Bei der Neuvermietung stehen die k\u00fcnftigen Betriebskosten \u2013 sofern sie verbrauchsabh\u00e4ngig sind \u2013 noch nicht fest. Deshalb stellt sich f\u00fcr den Vermieter die Frage, nach welchem Ma\u00dfstab er die verbrauchsabh\u00e4ngigen Betriebskosten errechnen soll. Der R\u00fcckgriff auf einen Betriebskostenspiegel d\u00fcrfte wohl ausscheiden, weil dort lediglich Durchschnittswerte ausgewiesen sind, die von den tats\u00e4chlich anfallenden Kosten abweichen k\u00f6nnen. Denkbar ist es, die im vorangegangenen Mietpreis tats\u00e4chlich entstandenen Kosten oder die haus\u00fcblichen Durchschnittskosten anzusetzen. Nach beiden Methoden ergeben sich nur Ann\u00e4herungswerte. Dem Vermieter ist insoweit ein Wahlrecht zuzubilligen. Das selbe gilt bei der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete (so: Blank, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2014, Seite 647).<\/p>\n

               <\/p>\n

              \u00a0<\/strong><\/p>\n

                \n
              1. Gibt es eine Laufzeitbeschr\u00e4nkung auf maximal f\u00fcnf Jahre ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                 <\/p>\n

                Die Mietpreisbremse soll zum 01.06.2015 in Kraft treten. Der Erm\u00e4chtigungsgrund f\u00fcr die L\u00e4nder zur Mietpreisbremse wurde auf f\u00fcnf Jahre befristet. Die L\u00e4nder k\u00f6nnen also ab Inkrafttreten des Gesetzes bis 2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als \u201cangespannter Wohnungsmarkt\u201c ausgewiesen wird.<\/p>\n

                 <\/p>\n

                Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Erm\u00e4chtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam !<\/p>\n

                 <\/p>\n

                Die Bundesregierung hat im \u00fcbrigen mitgeteilt, dass drei Jahre nachdem die Regelungen zur Mietpreisbremse in der Praxis wirken, man untersuchen will, ob die Regelung ihren Zweck erf\u00fcllt und\/oder gegebenenfalls weiter notwendig ist.<\/p>\n

                 <\/p>\n

                Man kann also heute nicht definitiv sagen, dass 2020 Schluss ist und der Gesetzgeber nicht entsprechende neue Aktivit\u00e4ten entfalten k\u00f6nnte.<\/p>\n

                 <\/p>\n

                 <\/p>\n

                  \n
                1. Sind Bestandsmieten gesch\u00fctzt ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                   <\/p>\n

                  Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete) h\u00f6her als die nach der Mietpreisbremse zul\u00e4ssige Miete (d.h. die orts\u00fcbliche Miete zzgl. 10 %), so darf eine Miete bis zur H\u00f6he der Vormiete vereinbart werden (\u00a7 556 e BGB). Die Vorschrift enth\u00e4lt eine Art Bestandschutz f\u00fcr Vermieter, welche eben bereits bisher eine hohe Miete vereinbart bzw. erwirtschaftet haben.<\/p>\n

                   <\/p>\n

                  Nat\u00fcrlich gilt wie bisher, dass zu beachten ist, dass nicht ein \u00fcberh\u00f6hter Mietpreis im Sinne von \u00a7 5 WiStG vorliegt, welcher ohnehin die teilweise Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung mit dem alten Mieter zur Folge h\u00e4tte, soweit die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze \u00fcberschritten wurde. Dies d\u00fcrfte aber den gro\u00dfen Ausnahmefall darstellen. Im Ergebnis gilt, dass Mietpreisvereinbarungen bis zur Wuchergrenze wirksam sind, was erst bei einer 50 %-igen \u00dcberschreitung der orts\u00fcblichen Miete anzunehmen w\u00e4re.<\/p>\n

                   <\/p>\n

                  Das Gesetz weist im \u00fcbrigen bez\u00fcglich der Bestandsmiete noch darauf hin, dass bei der Ermittlung der Vormiete Mietminderungen sowie solche Mieterh\u00f6hungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses vereinbart worden sind, unber\u00fccksichtigt bleiben. Man will eben ein kollusives Zusammenwirken mit dem Vormieter zum Nachteil des alten Mieters ebenso vermeiden, wie im Falle behebbarer M\u00e4ngel die Vertragsmiete und nicht die wegen Minderung zuletzt tats\u00e4chlich geschuldete Miete ma\u00dfgeblich sein soll.<\/p>\n

                   <\/p>\n

                   <\/p>\n

                    \n
                  1. Was bedeutet \u201cumfassend sanierter\u201c Wohnraum ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                     <\/p>\n

                    Die Mietpreisbremse enth\u00e4lt zwei Ausnahmetatbest\u00e4nde, bei denen auch bei einer Neuvermietung der Vermieter einen freien Mietpreis vereinbaren kann. Zum einen die erstmalige Vermietung nach dem 01.10.2014 genutzter neuer Wohnungen. Zum anderen die Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung.<\/p>\n

                     <\/p>\n

                    Zum ersten Ausnahmetatbestand sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es nicht um das Geb\u00e4ude geht, sondern die Regelung wohnungsbezogen<\/span> ist. Der Ausnahmetatbestand umfasst also nicht nur Neubauten, sondern auch neu geschaffene Wohnungen z.B. durch den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrain-R\u00e4umen. Die Ausnahmeregelung soll sicherstellen, dass der Wohnungsbau durch die Begrenzung der Mieten nicht behindert wird.<\/p>\n

                     <\/p>\n

                    Weiterhin greift die Mietpreisbremse nicht ein, bei der ersten Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen, was nach der Gesetzesbegr\u00fcndung dann vorliegt, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Die Gesetzesbegr\u00fcndung nimmt hierbei auf \u00a7 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFlG Bezug.<\/p>\n

                     <\/p>\n

                    Diese Regelung stellt darauf ab, ob eine Altbauwohnung \u201cunter wesentlichem Bauaufwand\u201c modernisiert worden ist.<\/p>\n

                     <\/p>\n

                    Damit bieten sich f\u00fcr die Auslegung von \u00a7 556 f Satz 2 zwei Kriterien an: N\u00e4mlich zum einen der Zustand der Wohnung nach der Modernisierung und zum anderen der hierf\u00fcr erforderliche Aufwand.<\/p>\n

                     <\/p>\n

                     <\/p>\n

                     <\/p>\n

                      \n
                    1. a) Hinsichtlich des Zustands wird zu verlangen sein, dass die R\u00e4ume hinsichtlich der sanit\u00e4ren und technischen Ausstattung sowie hinsichtlich des Schall- und W\u00e4rmeschutzes einer Neubauwohnung entsprechen<\/span>.<\/li>\n<\/ol>\n

                       <\/p>\n

                        \n
                      1. b) Von einem wesentlichen Bauaufwand kann dann gesprochen werden, wenn die Investition etwa 1\/3 des f\u00fcr eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht<\/span> (vgl. Bundesverwaltungsgericht 38, 286, 289 f; BGH WUM 2010, Seite 679).<\/li>\n<\/ol>\n

                         <\/p>\n

                        Das Zustands- und das Aufwandskriterium m\u00fcssen beide kumulativ vorliegen, um den strengen Anforderungen des Ausnahmetatbestandes nach \u00a7 556 f Satz 2 BGB zu gen\u00fcgen.<\/p>\n

                         <\/p>\n

                         <\/p>\n

                          \n
                        1. Was ist gemeint mit \u201ceinfacher\u201c Modernisierung ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                           <\/p>\n

                          Nat\u00fcrlich ist schon jetzt absehbar, dass es in der Praxis zu Abgrenzungsproblemen zwischen den \u201cumfassend modernisierten\u201c Wohnungen kommen wird, die \u00fcberhaupt nicht von dem Gesetz \u00fcber die Mietpreisbremse betroffen sein sollen und den \u201ceinfach modernisierten\u201c Wohnungen, bei denen \u00a7 556 e Abs. 2 BGB eine Vermietung zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete zuz\u00fcglich 10 % vorsieht und zus\u00e4tzlich eben noch den nach \u00a7\u00a7 559 ff. BGB zu berechnenden Modernisierungszuschlag.<\/p>\n

                           <\/p>\n

                          Hier kommt man wohl nur mit einer Negativabgrenzung weiter:<\/p>\n

                           <\/p>\n

                          Modernisierungen sind gem\u00e4\u00df der Legaldefinition in \u00a7 559 BGB bauliche Ma\u00dfnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh\u00f6hen, die allgemeinen Wohnverh\u00e4ltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.<\/p>\n

                           <\/p>\n

                           <\/p>\n

                           <\/p>\n

                          Wenn solche Modernisierungen nicht einen Umfang aufweisen, der eben eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigt und Kosten verursacht, die etwa einem Drittel derjenigen f\u00fcr eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen, so d\u00fcrfte es sich eben nur um eine \u201ceinfache Modernisierung\u201c handeln.<\/p>\n

                           <\/p>\n

                          Dann ist zumindest eine Miete zu vereinbaren, die der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete bei Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses ohne Ber\u00fccksichtigung der Modernisierung zuz\u00fcglich dem Modernisierungszuschlag zuz\u00fcglich 10 % entspricht (vgl. \u00a7 556 e Abs. 2 BGB).<\/p>\n

                           <\/p>\n

                           <\/p>\n

                            \n
                          1. Sind Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7 559 BGB ebenfalls davon betroffen ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                             <\/p>\n

                            Das Gesetz zur Mietpreisbremse regelt die anzusetzende Miete bei einer Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Die Thematik von Mieterh\u00f6hungen nach \u00a7 559 BGB stellt sich dagegen lediglich in laufenden Mietverh\u00e4ltnissen.<\/p>\n

                             <\/p>\n

                            Man kann lediglich sagen, dass selbstverst\u00e4ndlich Modernisierungen auch weiter beim Mietpreis ber\u00fccksichtigt werden und zwar nach den gleichen Regeln, wie in einem bestehenden Mietverh\u00e4ltnis. Sie rechtfertigen eben einen weiteren Zuschlag \u00fcber das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zul\u00e4ssig ist, da es sinnvoll ist, dass der Vermieter die Wohnung verbessert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist und auch, bevor der neue Mieter die Wohnung \u00fcbernimmt.<\/p>\n

                             <\/p>\n

                            Dies soll bei der Kalkulation der Miete auch ber\u00fccksichtigt werden und berechnet sich eben wie unter Ziffer 9. oben ausgef\u00fchrt.<\/p>\n

                             <\/p>\n

                            Auch hier ist im \u00fcbrigen eine gesetzliche Neuregelung beabsichtigt, wonach Modernisierungskosten statt in H\u00f6he von 11 % k\u00fcnftig nur noch bis 10 % und l\u00e4ngstens bis zur Deckung der Aufwendungen umgelegt werden k\u00f6nnen (Tagesschau 25.02.2015).<\/p>\n

                             <\/p>\n

                             <\/p>\n

                             <\/p>\n

                              \n
                            1. Unter welchen Voraussetzungen kann ein Mieter R\u00fcckerstattungen verlangen ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                               <\/p>\n

                              Wer sich um eine Wohnung in begehrter Lage bewirbt, hat angesichts der Vielzahl der Bewerber oft nicht die Nerven, mit dem Vermieter \u00fcber die H\u00f6he der Miete zu diskutieren. Wer das trotzdem macht, bekommt oft die Wohnung nicht. Vielfach wird daher den Mietern empfohlen, dass man in jedem Fall den Mietvertrag unterzeichnen und dann sp\u00e4ter die Miete bez\u00fcglich des \u00fcberh\u00f6hten Teils zur\u00fcckzufordern soll. Soweit die vom Vermieter geforderte Mieth\u00f6he gegen die Mietpreisbremse verst\u00f6\u00dft, ist die entsprechende Vereinbarung dann teilnichtig und k\u00f6nnte der Mieter den \u00fcberh\u00f6hten Teil zur\u00fcckverlangen und die zul\u00e4ssige Miete gegebenenfalls auch noch gerichtlich feststellen lassen.<\/p>\n

                               <\/p>\n

                                \n
                              • 556 g Abs. 1 BGB den ohnehin geltenden Grundsatz wiederholt, dass eine gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse versto\u00dfende Vereinbarung unwirksam ist und der Mietvertrag dann lediglich bis zur H\u00f6he des zul\u00e4ssigen Preises erhalten bleibt und der Mieter nur insoweit verpflichtet ist. Dem Mieter steht dann ein Bereicherungsanspruch zu und kann er \u2013 selbst wenn er Kenntnis von dem Gesetzesversto\u00df hatte \u2013 trotz \u00a7\u00a7 814, 817 Abs. 2 BGB die von ihm zu viel geleistete Miete zur\u00fcckfordern.<\/li>\n<\/ul>\n

                                 <\/p>\n

                                  \n
                                • 556 g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt allerdings, dass der R\u00fcckforderungsanspruch des Mieters nur bestehen soll, wenn er dies zum einen gegen\u00fcber dem Vermieter ger\u00fcgt hat und zum zweiten nur bez\u00fcglich solcher Mieten die nach dem Zugang der R\u00fcge beim Vermieter f\u00e4llig geworden sind.<\/li>\n<\/ul>\n

                                   <\/p>\n

                                  Der Vermieter sollte allerdings auch ohne einen solchen Warnhinweis von Anfang an die Preisgrenzen beachten und keinen Mietpreis fordern, welcher bei Geltung des Gesetzes die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % \u00fcbersteigt.<\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                    \n
                                  1. Welche juristischen Konsequenzen drohen dar\u00fcber hinaus ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                                     <\/p>\n

                                    Nach \u00a7 556 g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters zu einer Auskunft \u00fcber die f\u00fcr die Bemessung der Miete ma\u00dfgeblichen Umst\u00e4nde verpflichtet.<\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                    Die insoweit ma\u00dfgeblichen Tatsachen richten sich nach der Vorschrift, an der die vereinbarte Miete gemessen werden soll. Hier kommen in Betracht in den F\u00e4llen des \u00a7 556 d BGB die orts\u00fcbliche Miete, im Fall des \u00a7 556 e Abs. 1 BGB die Vormiete, in den F\u00e4llen des \u00a7 556 e Abs. 2 BGB die orts\u00fcbliche Miete zuz\u00fcglich Modernisierungszuschlag, in den F\u00e4llen des \u00a7 556 f Satz 1 BGB die Umst\u00e4nde, aus denen sich die Bewertung als neu errichtete Wohnung ergibt und schlie\u00dflich in den F\u00e4llen des \u00a7 556 f Satz 2 BGB die Umst\u00e4nde, aus denen sich die Einordnung als umfassend modernisierter Wohnraum ergibt.<\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                    Demgem\u00e4\u00df muss der Vermieter in allen F\u00e4llen darlegen, welche der in Betracht kommenden Vorschriften f\u00fcr die Mietberechnung heranzuziehen ist, soweit sich dies nicht bereits aus dem Mietvertrag ergibt oder es sich um eine allgemein zug\u00e4ngliche Tatsache handelt.<\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                    Wenn der Vermieter sich weigert, kann er gegebenenfalls vom Mieter auf Auskunft verklagt werden. Weiterhin sind bei unterbleibender oder falscher Auskunft auch Schadenersatzanspr\u00fcche denkbar.<\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                     <\/p>\n

                                      \n
                                    1. Wie wirkt sich das Gesetz auf Zahlungs- und R\u00e4umungsklagen aus ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                                       <\/p>\n

                                      Aus dem Gesetz resultieren unmittelbar keine Besonderheiten. Bei Zweifeln \u00fcber die Gesetzm\u00e4\u00dfigkeit des verlangten Mietpreises kann bei K\u00fcndigung durch den Vermieter gegebenenfalls ein Verzug ausscheiden, wenn die Minderzahlung auf einen Umstand beruhen w\u00fcrde, den der Mieter nicht zu vertreten hat (\u00a7 286 Abs. 4 BGB).<\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                      F\u00fcr die Annahme eines schuldlosen Irrtums gelten aber strenge Anforderungen und d\u00fcrfte eine fehlerhafte Vorstellung \u00fcber die H\u00f6he der zul\u00e4ssigen Miete hierf\u00fcr in der Regel nicht ausreichen. Dies gilt insbesondere, wenn nicht zuvor entsprechende Ausk\u00fcnfte beim Vermieter eingeholt worden sind, mit denen Zweifelsfragen h\u00e4tten aufgekl\u00e4rt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                      Schon deshalb wird von Seiten des Mieterschutzes auch empfohlen, dass ein Mieter grunds\u00e4tzlich zun\u00e4chst zahlen und dann gegebenenfalls \u00fcberzahlte Miete sp\u00e4ter zur\u00fcckfordern soll, um nicht in ein K\u00fcndigungs- und R\u00e4umungsrisiko zu laufen.<\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                      Umgekehrt ist in diesem Zusammenhang im \u00fcbrigen auch denkbar, dass man bei einem Versto\u00df gegen die mietpreisbegrenzenden Vorschriften durch den Vermieter hierin eine Vertragsverletzung sieht, so dass der Mieter fristlos k\u00fcndigen und auch einen etwaigen K\u00fcndigungsfolgeschaden geltend machen k\u00f6nnte.<\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                      Wenn ein Mietverh\u00e4ltnis in Folge der Auseinandersetzung die H\u00f6he der geschuldeten Miete zerr\u00fcttet ist, k\u00f6nnte der Mieter jedenfalls an diese M\u00f6glichkeit denken.<\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                       <\/p>\n

                                        \n
                                      1. Sind Indexmietvertr\u00e4ge das Mittel der Wahl oder gibt es dort beispielsweise bei Erh\u00f6hungen nach \u00a7 559 BGB Probleme ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                                         <\/p>\n

                                        F\u00fcr die Indexmiete gelten die preisbegrenzenden Vorschriften nach \u00a7 557 b Abs. 4 BGB grunds\u00e4tzlich nur f\u00fcr die Ausgangsmiete.<\/p>\n

                                         <\/p>\n

                                        W\u00e4hrend der Geltung einer Indexmiete ist aber zum einen zu beachten, dass die Miete von Erh\u00f6hungen nach den \u00a7\u00a7 559 bis 560 BGB abgesehen jeweils mindestens ein Jahr unver\u00e4ndert bleiben muss. Weiterhin kann eine Erh\u00f6hung nach \u00a7 559 BGB nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Ma\u00dfnahmen aufgrund von Umst\u00e4nden durchgef\u00fchrt bzw. durchgef\u00fchrt hat, die er nicht zu vertreten hat. Dies sind in der Regel bauliche Ma\u00dfnahmen, die auf nachtr\u00e4glichen gesetzlichen oder beh\u00f6rdlichen Anordnungen beruhen, wie etwa Kanalisationsanschluss, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von Sicherungst\u00fcren in Fahrst\u00fchlen, Ausbau von Park und Kinderspielpl\u00e4tzen etc. (vgl. im einzelnen Schmitt-Futterer\/B\u00f6rstinghaus \u00a7 557 b BGB Rdnr. 40).<\/p>\n

                                         <\/p>\n

                                        Die Indexmiete unterliegt also im laufenden Mietverh\u00e4ltnis den bisher bestehenden Einschr\u00e4nkungen. Bei Bestimmung der erstmaligen H\u00f6he der Indexmiete ist die Mietpreisbremse zu beachten.<\/p>\n

                                         <\/p>\n

                                         <\/p>\n

                                          \n
                                        1. Das Ansteigen der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete wird signifikant von Neuvermietungen beeinflusst. Das Deckeln m\u00fcsste auf Dauer zu einem Mietenstopp f\u00fchren. In das verfassungsrechtlich \u201cin Ordnung\u201c ? <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                                           <\/p>\n

                                          Das Bundesverfassungsgericht hat bereits zum Anwendungsbereich des \u00a7 558 BGB entschieden, dass im Hinblick auf die soziale Dimension des Mietrechts eine Begrenzung der Mieth\u00f6he in bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen im Grundsatz zul\u00e4ssig ist (vgl. Bundesverfassungsgericht NJW 1986, 1669).<\/p>\n

                                           <\/p>\n

                                          Nat\u00fcrlich bezieht sich das Vorhaben der Mietpreisbremse auf Regelungen die f\u00fcr den Abschluss neuer Mietvertr\u00e4ge gelten und ist insoweit ein Eingriff in das Eigentumsrecht aus Artikel 14 GG und die durch Artikel 2 GG gesch\u00fctzte Privatautonomie (Vertragsfreiheit). Andererseits wird man eine verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfige Regelung im Hinblick auf den legitimen Zweck bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu schaffen bzw. zu erhalten, nicht als verfassungswidrig ansehen k\u00f6nnen. In einem aktuellen Aufsatz (Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, Seite 262 ff.) kommt der Autor daher zur Auffassung, dass die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete zul\u00e4ssig ist.<\/p>\n

                                           <\/p>\n

                                           <\/p>\n

                                           <\/p>\n

                                           <\/p>\n

                                          Er f\u00fchrt allerdings aus, dass anders als bei \u00a7 558 Abs. 3 Satz 2 BGB h\u00f6here Anforderungen an den Gesetzgeber zu stellen sind, was die exakte Ermittlung entsprechend angespannter Wohnungsm\u00e4rkte betrifft. Hier bleibt die Entwicklung abzuwarten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                          Ab wann und unter welchen Voraussetzungen ist die Mietpreisbremse wirksam ? Der Bundestag hat am 05. M\u00e4rz 2015 das Gesetz zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrates im April gilt als sicher, so dass das neue Gesetz zum 01. Juni 2015 in Kraft treten kann. Konkret wirksam werden die Regelungen dann, wenn auch […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/492"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=492"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/492\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":597,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/492\/revisions\/597"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=492"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=492"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=492"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}