1.<\/p>\n
Werden mit einer Modernisierungsma\u00dfnahme f\u00e4llige Instandsetzungsma\u00dfnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortf\u00fchrung von BGH, Urteil vom 3. M\u00e4rz 2004, VIII ZR 149\/03<\/a>, NJW 2004, 1738<\/a> unter II 2 d).(Rn.29)<\/a><\/p>\n 2.<\/p>\n Aus der Modernisierungsmieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgef\u00fchrten Ma\u00dfnahmen f\u00e4llige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer blo\u00dfen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.(Rn.30)<\/a><\/p>\n 3.<\/p>\n Ein Mieterh\u00f6hungsverlangen kann grunds\u00e4tzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tats\u00e4chlich trennbare Modernisierungsma\u00dfnahmen durchgef\u00fchrt, k\u00f6nnen mehrere Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen f\u00fcr die jeweils abgeschlossenen Ma\u00dfnahmen erfolgen.(Rn.39)<\/a><\/p>\n 4.<\/p>\n Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagef\u00e4higen Modernisierungsaufwands.(Rn.45)<\/a><\/p>\n Steht fest, dass eine Ma\u00dfnahme (hier z.B.: D\u00e4mmung der Au\u00dfenfassade) eine Modernisierungsma\u00dfnahme darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten f\u00fcr Arbeiten den umlagef\u00e4higen Modernisierungsaufwand betrifft, steht mithin die Forderung dem Grunde nach fest, und bedarf es lediglich der Ausf\u00fcllung zur H\u00f6he, kommt dem Vermieter gem\u00e4\u00df \u00a7 287 Abs. 2 ZPO<\/a> die Beweiserleichterung des \u00a7 287 Abs. 1 ZPO<\/a> zugute. Im Unterschied zu den strengen Anforderungen des \u00a7 286 Abs. 1 ZPO<\/a> reicht bei der Entscheidung \u00fcber die H\u00f6he einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit f\u00fcr die richterliche \u00dcberzeugungsbildung aus (Festhaltung BGH, 29. Mai 2013, VIII ZR 174\/12<\/a>, NJW 2013, 2584<\/a>).(Rn.45)<\/a><\/p>\n <\/p>\n Rechtsprechung<\/p>\n Festhaltung BGH 8. Zivilsenat, 29. Mai 2013, Az: VIII ZR 174\/12<\/p>\n Fortf\u00fchrung BGH 8. Zivilsenat, 3. M\u00e4rz 2004, Az: VIII ZR 149\/03<\/p>\n <\/p>\n Tenor<\/strong><\/p>\n Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Kl\u00e4gerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. M\u00e4rz 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begr\u00fcndetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bez\u00fcglich der ab dem 1. Juli 2011 f\u00fcr die D\u00e4mmung der Steild\u00e4cher und der Fassaden, f\u00fcr die Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Rolll\u00e4den, der Haust\u00fcren und der Schlie\u00dfanlage, bez\u00fcglich der ab dem 1. Oktober 2011 f\u00fcr die D\u00e4mmung der Kellerdecken und bez\u00fcglich der ab dem 1. Februar 2012 f\u00fcr die Anlage des neuen M\u00fcllplatzes begehrten Mieterh\u00f6hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bez\u00fcglich der ab dem 1. Februar 2012 f\u00fcr die Erneuerung der Rolll\u00e4den begehrten Mieterh\u00f6hung zum Nachteil der Kl\u00e4gerin entschieden hat.<\/p>\n <\/p>\n Im \u00dcbrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n <\/p>\n Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \u00fcber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n <\/p>\n Von Rechts wegen<\/p>\n <\/p>\n Tatbestand<\/strong><\/p>\n <\/p>\n 1<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin ist seit 1988 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 k\u00fcndigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsma\u00dfnahmen an, unter anderem die W\u00e4rmed\u00e4mmung der Steildachfl\u00e4chen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haust\u00fcren samt Schlie\u00dfanlage, der Fenster in den Treppenh\u00e4usern und der Wohnung der Kl\u00e4gerin sowie den Einbau neuer Rolll\u00e4den. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausf\u00fchrung der angek\u00fcndigten Bauma\u00dfnahmen und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt f\u00fcnf Modernisierungsmieterh\u00f6hungen vor, n\u00e4mlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 \u20ac ab M\u00e4rz 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 \u20ac ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 \u20ac ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 \u20ac ab Februar 2012 und schlie\u00dflich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 \u20ac ab Juli 2012. Bei den sp\u00e4teren Mieterh\u00f6hungen wiederholte die Beklagte vorsorglich die fr\u00fcheren Mieterh\u00f6hungen f\u00fcr den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.<\/p>\n <\/p>\n 2<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen die geschuldete Miete nicht ge\u00e4ndert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen f\u00fcr im Einzelnen bezeichnete Zeitr\u00e4ume ergebenden Erh\u00f6hungsbetr\u00e4ge begehrt, insgesamt 317,76 \u20ac nebst Zinsen.<\/p>\n <\/p>\n 3<\/p>\n Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und die Kl\u00e4gerin Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erweitert. Die Kl\u00e4gerin begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der f\u00fcnf Erh\u00f6hungserkl\u00e4rungen ge\u00e4ndert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erh\u00f6hungsbetr\u00e4gen von nunmehr insgesamt 2.268,43 \u20ac nebst Zinsen.<\/p>\n <\/p>\n 4<\/p>\n Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zur\u00fcckweisung der Rechtsmittel im \u00dcbrigen abge\u00e4ndert. Es hat die (negative) Feststellungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum f\u00fcr unzul\u00e4ssig erachtet und im \u00dcbrigen festgestellt, dass sich die Miete f\u00fcr die Wohnung der Kl\u00e4gerin aufgrund der ersten drei Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen nicht erh\u00f6ht habe. Bez\u00fcglich der (vierten) Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die die D\u00e4mmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rolll\u00e4den und der Schlie\u00dfanlage bezogenen Mieterh\u00f6hung und hinsichtlich der (f\u00fcnften) Mieterh\u00f6hung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der f\u00fcr die Steildachd\u00e4mmung, die Erneuerung der Haust\u00fcren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenh\u00e4usern sowie der f\u00fcr die Pergola begehrten Mieterh\u00f6hung stattgegeben. Im \u00dcbrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Kl\u00e4gerin – unter Abweisung der weitergehenden Widerklage – zur Zahlung von 112,34 \u20ac nebst Zinsen verurteilt.<\/p>\n <\/p>\n 5<\/p>\n Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt die Kl\u00e4gerin ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzul\u00e4ssig und im Hinblick auf die Mieterh\u00f6hung hinsichtlich der Pergola als unbegr\u00fcndet abgewiesen worden ist.<\/p>\n <\/p>\n zum Seitenanfang<\/p>\n Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n <\/p>\n 6<\/p>\n Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg.<\/p>\n <\/p>\n I.<\/p>\n <\/p>\n 7<\/p>\n Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n <\/p>\n 8<\/p>\n Soweit zul\u00e4ssig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen erhobene Feststellungsklage begr\u00fcndet. Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen h\u00e4tten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterh\u00f6hungsverlangen in unzul\u00e4ssiger Weise an eine Bedingung gekn\u00fcpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterh\u00f6hung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Abh\u00e4ngigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung f\u00fchre zur Unwirksamkeit der vorgenannten Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen.<\/p>\n <\/p>\n 9<\/p>\n Hinsichtlich der vierten Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung sei die Feststellungsklage, soweit zul\u00e4ssig, nur teilweise begr\u00fcndet. Diese Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachd\u00e4mmung, der neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenh\u00e4usern, der neuen Haust\u00fcren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Ma\u00dfgabe erkl\u00e4rt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Ab\u00e4nderung habe die Wirksamkeit der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung davon abh\u00e4ngen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Widerruf gleichkommende Erkl\u00e4rung abgebe.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 10<\/p>\n Die Miete habe sich auch wegen der Kosten f\u00fcr die Fassadend\u00e4mmung nicht erh\u00f6ht, weil die Beklagte zum Teil widerspr\u00fcchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichm\u00e4\u00dfigen Fassade umfasst, da die vorhandenen Putzsch\u00e4den nicht nur vereinzelt und von untergeordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufma\u00df gest\u00fctzt, das Putzsch\u00e4den in gr\u00f6\u00dferen Bereichen darstelle. Im \u00dcbrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbed\u00fcrftigen Fassadenfl\u00e4chen bezeichnet, jedoch trotz richterlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Ger\u00fcstkosten f\u00fcr die Beseitigung der Putzsch\u00e4den angefallen w\u00e4ren. Die Kammer k\u00f6nne diese auch nicht gem\u00e4\u00df \u00a7 287 ZPO sch\u00e4tzen, weil die vorgelegten Vertr\u00e4ge und Kostenaufstellungen keine Ger\u00fcstkosten auswiesen.<\/p>\n <\/p>\n 11<\/p>\n Die Kosten f\u00fcr den neuen M\u00fcllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des \u00a7 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfortverbesserung, ebenfalls nicht umlagef\u00e4hig.<\/p>\n <\/p>\n 12<\/p>\n Im \u00dcbrigen sei die Feststellungsklage unbegr\u00fcndet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung die Miete wegen der Umlage der Kosten f\u00fcr die Kellerdeckend\u00e4mmung, f\u00fcr die Modernisierung der Heizung und f\u00fcr die Erneuerung der Rolll\u00e4den sowie der Schlie\u00dfanlage erh\u00f6ht. F\u00fcr die drei erstgenannten Ma\u00dfnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kellerdeckend\u00e4mmung habe die Kl\u00e4gerin zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterh\u00f6hung erhoben; sie habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte f\u00fcr die neuen Rolll\u00e4den. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren eingeholten Gutachten, dass die Holzschiene eines Rollladens morsch sei, aber nicht, welche Instandsetzungskosten hierf\u00fcr anfielen. Auch hinsichtlich der Schlie\u00dfanlage, die zu einer Erh\u00f6hung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit gef\u00fchrt habe, habe die Kl\u00e4gerin einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb f\u00fcr die mangelfrei arbeitende, technisch nicht \u00fcberholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden haben solle.<\/p>\n <\/p>\n 13<\/p>\n Hinsichtlich der f\u00fcnften Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung sei die negative Feststellungsklage wiederum teilweise, n\u00e4mlich in Bezug auf die Fassadend\u00e4mmung und den neuen M\u00fcllplatz, aus den oben genannten Erw\u00e4gungen begr\u00fcndet. Dasselbe gelte f\u00fcr die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprechanlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des \u00a7 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaffung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen f\u00fcr gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsma\u00dfnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage urspr\u00fcnglich eine Gegensprechanlage gehabt habe, die in allen \u00fcberpr\u00fcften Wohnungen nicht funktionsf\u00e4hig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagef\u00e4hig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses funktioniert habe.<\/p>\n <\/p>\n 14<\/p>\n Im \u00dcbrigen sei die f\u00fcnfte Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der H\u00f6he der abgesetzten fiktiven Instandsetzungskosten in dieser Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung nicht mehr erkl\u00e4rt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erh\u00f6hung nicht mehr entgegen. Die Kl\u00e4gerin schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterh\u00f6hungen f\u00fcr die Steildachd\u00e4mmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenh\u00e4usern sowie f\u00fcr die neuen Haust\u00fcren. Die Einw\u00e4nde der Kl\u00e4gerin gegen die H\u00f6he des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils lie\u00dfen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tats\u00e4chlich angefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte f\u00fcr die Fenster in den Treppenh\u00e4usern und der Wohnung der Kl\u00e4gerin.<\/p>\n <\/p>\n 15<\/p>\n Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil – in H\u00f6he von 112,34 \u20ac – begr\u00fcndet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterh\u00f6hung um monatlich 11,82 \u20ac f\u00fcr die neuen Rolll\u00e4den, um monatlich 0,87 \u20ac f\u00fcr die neue Schlie\u00dfanlage, um monatlich 7,97 \u20ac f\u00fcr die Heizungsmodernisierung, jeweils ab Februar 2012 bis einschlie\u00dflich – wie geltend gemacht – April 2012, um monatlich 8,24 \u20ac f\u00fcr die Kellerdeckend\u00e4mmung ab Februar 2012 bis – wie geltend gemacht – einschlie\u00dflich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 \u20ac ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola.<\/p>\n <\/p>\n II.<\/p>\n <\/p>\n 16<\/p>\n Diese Beurteilung h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung nur teilweise stand.<\/p>\n <\/p>\n 17<\/p>\n Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen f\u00fcr eine Modernisierungsmieterh\u00f6hung gem\u00e4\u00df \u00a7 559 BGB aF bei einem Teil der Bauma\u00dfnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete – neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erh\u00f6hung f\u00fcr die Herstellung der Pergola – wegen der W\u00e4rmed\u00e4mmung der Dachfl\u00e4chen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haust\u00fcren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schlie\u00dfanlage wirksam erh\u00f6ht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt f\u00fcr das Wirksamwerden der Mieterh\u00f6hung angesetzt, weil es die fr\u00fcheren Mieterh\u00f6hungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzul\u00e4ssigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substantiierung der f\u00fcr die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft f\u00fcr unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr\u00fcndung kann der Beklagten weder die f\u00fcr die Fassadend\u00e4mmung begehrte Mieterh\u00f6hung versagt (dazu unten unter 4) noch die f\u00fcr den Einbau neuer Rolll\u00e4den begehrte Mieterh\u00f6hung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).<\/p>\n <\/p>\n 18<\/p>\n <\/p>\n 19<\/p>\n <\/p>\n 20<\/p>\n <\/p>\n 21<\/p>\n <\/p>\n 22<\/p>\n <\/p>\n 23<\/p>\n <\/p>\n 24<\/p>\n Auch die weitere tatrichterliche W\u00fcrdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen Instandsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast gen\u00fcgt und die Kl\u00e4gerin ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensr\u00fcgen hat der Senat gepr\u00fcft und nicht f\u00fcr durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begr\u00fcndung wird nach \u00a7 564 ZPO abgesehen.<\/p>\n <\/p>\n 25<\/p>\n <\/p>\n 26<\/p>\n <\/p>\n 27<\/p>\n <\/p>\n 28<\/p>\n Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterh\u00f6hungsverlangens keine \u00fcberh\u00f6hten Anforderungen zu stellen. Es gen\u00fcgt, wenn der Mieter den Grund der Mieterh\u00f6hung anhand der Erl\u00e4uterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3\/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu \u00a7 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 47\/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich\/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., \u00a7 559b Rn. 6a).<\/p>\n <\/p>\n 29<\/p>\n <\/p>\n 30<\/p>\n Da auch insoweit keine \u00fcberh\u00f6hten formellen Anforderungen an das Begr\u00fcndungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer blo\u00dfen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer\/B\u00f6rstinghaus, aaO; Blank\/B\u00f6rstinghaus, Miete, 4. Aufl., \u00a7 559b Rn. 8; BeckOK-BGB\/Sch\u00fcller, Stand 1. Mai 2014, \u00a7 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu \u00a7 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman\/Dickersbach, BGB, 13. Aufl., \u00a7 559b Rn. 7 und 9; Soergel\/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., \u00a7 559b Rn. 6; jurisPK-BGB\/Heilmann, 6. Aufl., \u00a7 559b BGB Rn. 5; Emmerich\/Sonnenschein, aaO).<\/p>\n <\/p>\n 31<\/p>\n <\/p>\n 32<\/p>\n Aus dem in der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsank\u00fcndigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann f\u00fcr die Auslegung von Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zur\u00fcckgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 – VIII ZR 28\/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisierungsank\u00fcndigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.<\/p>\n <\/p>\n 33<\/p>\n <\/p>\n 34<\/p>\n Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Mieterh\u00f6hung in unzul\u00e4ssiger Weise davon abh\u00e4ngig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverz\u00f6gerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung – wie jede Gestaltungserkl\u00e4rung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6\/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur K\u00fcndigung]; Staudinger\/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu \u00a7\u00a7 158 ff. Rn. 38) – bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese W\u00fcrdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Auslegung von Willenserkl\u00e4rungen, soweit es – wie hier – um Individualerkl\u00e4rungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschr\u00e4nkt darauf \u00fcberpr\u00fcft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungss\u00e4tze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au\u00dfer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 – VIII ZR 46\/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287\/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.<\/p>\n <\/p>\n 35<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 36<\/p>\n <\/p>\n 37<\/p>\n Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser – und in den beiden nachfolgenden – Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen jeweils als „vorsorglich (ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)“ bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Berufungsgericht diese Zus\u00e4tze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklagten in Bezug auf die Erkl\u00e4rung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.<\/p>\n <\/p>\n 38<\/p>\n Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterh\u00f6hung verdeutlicht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erh\u00f6hten Miete begehrt. Daf\u00fcr, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erh\u00f6hungsbetrages nicht sogleich h\u00e4tte binden und damit ihrer – durch zwei Modernisierungsank\u00fcndigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten – Erkl\u00e4rung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn h\u00e4tte nehmen wollen, ergeben sich bei verst\u00e4ndiger W\u00fcrdigung keine Anhaltspunkte.<\/p>\n <\/p>\n 39<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 40<\/p>\n <\/p>\n 41<\/p>\n <\/p>\n 42<\/p>\n <\/p>\n 43<\/p>\n Ein Sachvortrag zur Begr\u00fcndung eines Anspruchs ist dann schl\u00fcssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vortr\u00e4gt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe n\u00e4herer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese f\u00fcr die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erf\u00fcllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverst\u00e4ndigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155\/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschl\u00fcsse vom 16. Juli 2013 – VIII ZR 384\/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 – VIII ZR 124\/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125\/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).<\/p>\n <\/p>\n 44<\/p>\n Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat – wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat – substantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie f\u00fcr instandsetzungsbed\u00fcrftig gehalten hat. Sie hat au\u00dferdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Ger\u00fcst mit Hilfe einer langen Leiter h\u00e4tten durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen. F\u00fcr ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverst\u00e4ndigenbeweis angetreten. Diese Beweise h\u00e4tte das Berufungsgericht erheben m\u00fcssen, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Sch\u00e4tzgrundlage zu ermitteln.<\/p>\n <\/p>\n 45<\/p>\n <\/p>\n 46<\/p>\n Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umst\u00e4nde vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchsh\u00f6he rechtfertigen sollen. Enth\u00e4lt der diesbez\u00fcgliche Vortrag L\u00fccken oder Unklarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner H\u00f6he Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgem\u00e4\u00dfem Ermessen beurteilen, ob nach \u00a7 287 ZPO nicht wenigstens die Sch\u00e4tzung eines Mindestbetrages m\u00f6glich ist, und darf eine solche Sch\u00e4tzung erst dann g\u00e4nzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte v\u00f6llig in der Luft hinge und daher willk\u00fcrlich w\u00e4re (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 174\/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 – VII ZR 84\/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45\/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 – VIII ZR 332\/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 – XII ZR 144\/90, WM 1992, 36 unter 3 a).<\/p>\n <\/p>\n 47<\/p>\n Diese Grunds\u00e4tze hat das Berufungsgericht au\u00dfer Acht gelassen. Zwar hat es die M\u00f6glichkeit einer Sch\u00e4tzung des Instandsetzungsaufwandes und einer damit einhergehenden Sch\u00e4tzung des Erh\u00f6hungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchf\u00fchrung der Sch\u00e4tzung davon abh\u00e4ngig gemacht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den – von ihr nicht f\u00fcr erforderlich erachteten – Ger\u00fcstkosten h\u00e4lt.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n 48<\/p>\n <\/p>\n 49<\/p>\n Diese Ausf\u00fchrungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gr\u00fcnden bereits ab dem mit der zweiten Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterh\u00f6hung (1. Juli 2011).<\/p>\n <\/p>\n III.<\/p>\n <\/p>\n 50<\/p>\n Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bez\u00fcglich einer Mieterh\u00f6hung ab 1. Juli 2011 wegen der D\u00e4mmung der Steild\u00e4cher und der Fassaden sowie der Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Rolll\u00e4den, der Haust\u00fcren und der Schlie\u00dfanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der D\u00e4mmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen M\u00fcllplatzes zum Nachteil der Beklagten sowie bez\u00fcglich einer Mieterh\u00f6hung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rolll\u00e4den zum Nachteil der Kl\u00e4gerin entschieden hat; insoweit ist das Berufungsurteil daher aufzuheben (\u00a7 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zur\u00fcckzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur\u00fcckzuverweisen (\u00a7 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).<\/p>\n <\/p>\n Fundstelle:<\/p>\n BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 \u2013 VIII ZR 88\/13 \u2013<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Leitsatz 1. Werden mit einer Modernisierungsma\u00dfnahme f\u00e4llige Instandsetzungsma\u00dfnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortf\u00fchrung von BGH, Urteil vom 3. M\u00e4rz 2004, VIII ZR 149\/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).(Rn.29) 2. 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