(Rn.13)<\/a><\/p>\n <\/p>\n
Tenor<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 17. Oktober 2013 wird auf Kosten der Beklagten zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n
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Von Rechts wegen<\/p>\n
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Tatbestand<\/p>\n
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1<\/p>\n
Die Parteien sind Vertragspartner eines gewerblichen Mietverh\u00e4ltnisses und streiten \u00fcber die Erstattung von Verwaltungskosten.<\/p>\n
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2<\/p>\n
Die Kl\u00e4gerin ist Vermieterin von Gewerbefl\u00e4chen in einem SB-Markt. Die Beklagte mietete vom Rechtsvorg\u00e4nger der Kl\u00e4gerin im Jahr 1997 Fl\u00e4chen zum Betrieb eines Getr\u00e4nkeshops. Mit der Klage verlangt die Kl\u00e4gerin aufgrund von Abrechnungen f\u00fcr die Jahre 2002 bis 2004 Nachzahlungen auf die Nebenkosten, von denen in der Revision noch die Verwaltungskosten von j\u00e4hrlich (brutto) 1.299,54 \u20ac im Streit stehen. Der Mietvertrag enth\u00e4lt insoweit die formularm\u00e4\u00dfig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur \u00dcbernahme von Nebenkosten, bei denen unter den „Kosten des Betriebes“ unter anderem „Verwaltungskosten“ aufgef\u00fchrt sind.<\/p>\n
<\/p>\n
3<\/p>\n
Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich der Verwaltungskosten von insgesamt 3.898,62 \u20ac abgewiesen. Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts, mit welchem es in Bezug auf die Verwaltungskosten die Berufung zur\u00fcckgewiesen hatte, hat der Senat durch Urteil vom 24. Februar 2010 (XII ZR 69\/08 – NZM 2010, 279) aufgehoben. Nach Zur\u00fcckverweisung der Sache hat das Berufungsgericht die Beklagte zur Zahlung der Verwaltungskosten in voller H\u00f6he verurteilt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Beklagten, die insoweit die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.<\/p>\n
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zum Seitenanfang<\/p>\n
Entscheidungsgr\u00fcnde<\/p>\n
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4<\/p>\n
Die Revision bleibt ohne Erfolg.<\/p>\n
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I.<\/p>\n
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5<\/p>\n
Das Berufungsgericht hat im Anschluss an das Senatsurteil vom 24. Februar 2010 die Umlage der Verwaltungskosten entsprechend dem in \u00a7 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrkV definierten Begriff als wirksam vereinbart angesehen. Dem entspr\u00e4chen die von der Kl\u00e4gerin abgerechneten Kosten. Der Einwand der Beklagten, die Verwaltungskosten verstie\u00dfen in ihrer H\u00f6he gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, sei im Hinblick auf von ihr benannte Vergleichsobjekte nicht hinreichend substantiiert. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeute, dass der Vermieter angehalten sei, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums m\u00f6glichst wirtschaftlich vorzugehen und auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verh\u00e4ltnis R\u00fccksicht zu nehmen. Die umzulegenden Nebenkosten m\u00fcssten einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Bewirtschaftung entsprechen.<\/p>\n
<\/p>\n
6<\/p>\n
Bei Abrechnung \u00fcberh\u00f6hter Betriebskosten verletze der Vermieter seine vertragliche Nebenpflicht. Dies k\u00f6nne zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters f\u00fchren, der sich auf Freihaltung von den \u00fcberh\u00f6hten Kosten richte. Aus dieser Einordnung folge nach allgemeinen Grunds\u00e4tzen, dass der Mieter f\u00fcr ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens die Darlegungs- und Beweislast trage. Er m\u00fcsse Umst\u00e4nde vortragen und unter Beweis stellen, die den vielf\u00e4ltigen, je nach Region und Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den besonderen Gegebenheiten des Mietobjekts hinreichend Rechnung tr\u00fcgen. Mache der Mieter geltend, der Vermieter habe die Leistung des Verwalters \u00fcberteuert eingekauft, m\u00fcsse sich aus seinem Vortrag ergeben, dass die konkret in Anspruch genommene Leistung in der Region \u00fcblicherweise g\u00fcnstiger zu erhalten sei. Dabei seien an den Vortrag des Mieters, insbesondere wenn es sich um Umst\u00e4nde handele, die er auch nach Belegeinsicht nicht auf ihre Angemessenheit pr\u00fcfen k\u00f6nne, keine \u00fcbertriebenen Anforderungen zu stellen. Es gen\u00fcge, wenn er gewisse (grobe) Anhaltspunkte f\u00fcr seine Behauptung habe, deren Richtigkeit er vermute. Zumindest aber m\u00fcsse sein Vortrag erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt sei, der Vermieter habe f\u00fcr die zugrunde liegende Leistung einen \u00fcberh\u00f6hten Preis bezahlt.<\/p>\n
<\/p>\n
7<\/p>\n
Im vorliegenden Fall sei nicht nachzuvollziehen, ob die von der Beklagten vorgetragenen Kosten f\u00fcr die Verwaltung anderer Objekte sich mit den streitgegenst\u00e4ndlichen Kosten vergleichen lie\u00dfen. F\u00fcr die aufgef\u00fchrten Vertr\u00e4ge lasse sich nicht beurteilen, ob die Leistungen vergleichbar seien, weil der Umfang der Verwaltert\u00e4tigkeiten unbekannt sei. Auch sei nicht erkennbar, ob in den jeweiligen Mietvertr\u00e4gen Verwalterkosten auf den Mieter \u00fcbergew\u00e4lzt worden seien, die \u00fcber den Verwaltungskostenbegriff der Betriebskostenverordnung hinausgingen. Da die Verwaltung von Gewerbeimmobilien schon ihrem Umfang nach, aber auch in ihrer einzelnen Auspr\u00e4gung, nicht unwesentlich vom konkreten Verwaltungsobjekt bestimmt werde, k\u00f6nne eine pauschale Bezifferung j\u00e4hrlicher Entgelte f\u00fcr andere Objekte keinen Aufschluss \u00fcber die Angemessenheit der konkreten Kosten im vorliegenden Fall geben.<\/p>\n
<\/p>\n
II.<\/p>\n
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8<\/p>\n
Das h\u00e4lt rechtlicher Nachpr\u00fcfung im Ergebnis stand.<\/p>\n
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9<\/p>\n
\n- Das Berufungsgericht ist in seiner in Grundeigentum 2014, 1060 ver\u00f6ffentlichten Entscheidung in \u00dcbereinstimmung mit dem in dieser Sache ergangenen Senatsurteil vom 24. Februar 2010 (XII ZR 69\/08 – NZM 2010, 279) von der grunds\u00e4tzlichen Umlagef\u00e4higkeit der Verwaltungskosten ausgegangen. Dass die abgerechneten Kosten dem vertraglichen Begriff der Verwaltungskosten unterfallen, ist zwischen den Parteien nicht streitig. Demnach ist die Beklagte als Mieterin grunds\u00e4tzlich verpflichtet, die Kosten in der angefallenen H\u00f6he zu tragen (vgl. BGH Urteil vom 7. November 2012 – VIII ZR 119\/12 – NJW 2013, 597 Rn. 11).<\/li>\n<\/ol>\n
<\/p>\n
10<\/p>\n
Gegen die Umlegung \u00fcberh\u00f6hter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot gesch\u00fctzt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. BGH Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 243\/06 – NJW 2008, 440 Rn. 14). Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen. F\u00fcr die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in \u00a7 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt. Sie gilt gem\u00e4\u00df \u00a7 242 BGB auch f\u00fcr die Gesch\u00e4ftsraummiete. Auch der Vermieter von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot gen\u00fcgen (Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 – XII ZR 129\/09 – NJW 2010, 3647 Rn. 17 f. mwN).<\/p>\n
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11<\/p>\n
Veranlasst der Vermieter den Anfall \u00fcberh\u00f6hter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11; vom 4. Mai 2011 – XII ZR 112\/09 – GuT 2011, 48 Rn. 19 und vom 3. August 2011 – XII ZR 205\/09 – NJW 2012, 54 Rn. 14; BGH Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 243\/06 – NJW 2008, 440 Rn. 14).<\/p>\n
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12<\/p>\n
\n- Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich daf\u00fcr, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Demgegen\u00fcber folgt aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach \u00a7 280 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 241 Abs. 2 BGB ausl\u00f6st, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter trifft (BGH Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340\/10 – NJW 2011, 3028 Rn. 16). Grunds\u00e4tzlich tr\u00e4gt der Vermieter insoweit auch keine sekund\u00e4re Darlegungslast, die ihn zur n\u00e4heren Darlegung der f\u00fcr die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten w\u00fcrde (BGH Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340\/10 – NJW 2011, 3028 Rn. 21). Die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltungskosten, von denen sich der Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen kann, ist dem Mieter ebenso m\u00f6glich wie dem Vermieter. F\u00fcr eine sekund\u00e4re Darlegungslast des Vermieters fehlt somit die Rechtfertigung.<\/li>\n<\/ol>\n
<\/p>\n
13<\/p>\n
Die W\u00fcrdigung des Vorbringens zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liegt vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters. Dabei d\u00fcrfen einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umst\u00e4nde, die f\u00fcr einen Versto\u00df gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, nicht \u00fcberspannt werden (vgl. Milger NZM 2012, 657). Insbesondere d\u00fcrfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits \u00fcberzeugen m\u00fcssen. Auf der anderen Seite gen\u00fcgt es f\u00fcr die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und \u00dcblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu \u00fcberh\u00f6hten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr ist von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den \u00f6rtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen w\u00e4ren. Nur dann kann dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.<\/p>\n
<\/p>\n
14<\/p>\n
\n- Die angefochtene Entscheidung wird diesen Ma\u00dfst\u00e4ben im Ergebnis gerecht und h\u00e4lt den Angriffen der Revision stand.<\/li>\n<\/ol>\n
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15<\/p>\n
Im Ansatz zu Recht r\u00fcgt die Revision die vom Berufungsgericht gestellte Anforderung, der Vortrag des Mieters m\u00fcsse erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt sei, der Vermieter habe f\u00fcr die zugrunde liegende Leistung einen \u00fcberh\u00f6hten Preis bezahlt. Zwar kann nach den vorstehenden Grunds\u00e4tzen nicht verlangt werden, dass der Mieter das Gericht schon durch seinen Sachvortrag von der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter \u00fcberzeugt (vgl. BGH Beschluss vom 21. Oktober 2014 – VIII ZR 34\/14 -), worauf die vom Berufungsgericht gew\u00e4hlte Formulierung hindeuten k\u00f6nnte. Auf einem derartigen Verst\u00e4ndnis beruht die angefochtene Entscheidung jedoch nicht. Vielmehr hat das Berufungsgericht den Vortrag vermisst, das von der Kl\u00e4gerin gezahlte Entgelt \u00fcbersteige die orts\u00fcblichen und angemessenen Preise f\u00fcr die Verwaltung des Mietobjekts derart, dass die Kl\u00e4gerin auch unter Beachtung des ihr zustehenden Ermessensspielraums gegen ihre Nebenpflicht zur Vermeidung \u00fcberfl\u00fcssiger Kosten versto\u00dfen h\u00e4tte. Entgegen der Auffassung der Revision musste die Kl\u00e4gerin nicht vortragen, wie sich das – als Pauschale vereinbarte – Verwaltungsentgelt auf die einzelnen Verwaltert\u00e4tigkeiten aufschl\u00fcsselt. Wie ausgef\u00fchrt, fehlt es insoweit an einer sekund\u00e4ren Darlegungslast der Kl\u00e4gerin als Vermieterin. Au\u00dferdem wird die Beklagte dadurch nicht an einem verl\u00e4sslichen Preisvergleich gehindert, zumal sogar die einzelnen mit der Pauschale abgegoltenen Verwaltert\u00e4tigkeiten von der Kl\u00e4gerin vorgetragen worden sind.<\/p>\n
<\/p>\n
16<\/p>\n
Wenn das Berufungsgericht hinsichtlich der von der Beklagten benannten – von ihr an anderen Orten angemieteten – Vergleichsobjekte keinen ausreichenden Vortrag gesehen hat, weil diese im Hinblick auf Vertragsinhalt, Gr\u00f6\u00dfe und regionalen Bezug nicht ohne weiteres vergleichbar seien, so bewegt sich dies noch im Rahmen der genannten Grunds\u00e4tze. Das Berufungsgericht hat somit die Anforderungen an die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung durch unwirtschaftliche Vergabe der Verwaltung des Mietobjekts nicht \u00fcberspannt.<\/p>\n
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Fundstelle:<\/p>\n
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 \u2013 XII ZR 170\/13 –<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Leitsatz Zur Darlegung eines Versto\u00dfes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.(Rn.12) Orientierungssatz Behauptet der Gewerberaummieter (hier: eines Getr\u00e4nkeshops in einem Supermarkt) gegen den Ansatz von Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung einen Versto\u00df des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Auswahl des (teuren) Verwalters, trifft ihn in Ansehung der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[5],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/481"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=481"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/481\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":482,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/481\/revisions\/482"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=481"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=481"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.speiser-kissel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=481"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}